купить квартиру по реновации в москве

Все самое важное на тему: "купить квартиру по реновации в москве" с объективным подходом к проблематике. Актуальность информации на 2021 год можно уточнить у дежурного консультанта. Так же он ответит на другие сопутствующие вопросы.

Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.

После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.

Как будет проходить переселение

Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.

  • Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
  • Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
  • Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.

Читайте так же:  легкий труд по беременности по трудовому кодексу

«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках

Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (

2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.

Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).

Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).

Влияние реновации на рынок жилья

Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Читайте так же:  как отказаться от командировки

По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.

В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.

Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.

Как попасть в реновацию, или Сколько стоит купить квартиру в доме под снос в Москве и регионах

Дом под снос – перспективная инвестиция или деньги на ветер? С одной стороны, после расселения собственник квартиры в аварийном доме может получить жилье большей площади в новом доме. Но ждать переезда иногда приходится очень долго, а дождавшись, получить неприемлемый вариант.

Станет ли дом под снос перспективной инвестицией? Фото: Мир Квартир В столице реновацию жилищного фонда планируется завершить к 2032 году. Однако «из-за нехватки финансирования срок сноса пятиэтажек может быть продлен, и очередность переселения сдвинется», – отмечается на официальном сайте по сносу домов и реновации в Москве. Сроки реновации в регионах вообще не оговариваются. По новому закону о всероссийской реновации, принятому в декабре прошлого года, регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу. Теперь в программу реновации могут попасть также и неаварийные дома, если их капитальный ремонт дорог и нецелесообразен, а также если устарели какие-то их конструктивные элементы.

А иногда жильцы аварийных зданий сами голосуют против реновации своих домов. Так, например, произошло с домом №4 к.1 на Шелепихинской набережной – жители пpогoлоcoвали пpотив рeнoвaции, но за капитальный ремонт. И теперь корпус 2 этого дома снесут, а первый останется стоять и радовать шелепихинцев.

А некоторые не хотят в реновацию, как, например, жильцы этого дома на Шелепихе. Фото: flatinfo.ru

Читайте так же:  какие льготы полагаются ветеранам труда

Предлагаем теперь на примерах недвижимости в жилых домах, попадающих под реновацию, посмотреть, сколько стоят такие квартиры и в каких условиях придется жить их новым собственникам, до того, как их переселят в новый дом.

Москва: «квадраты» под снос на Пресне – 9,5 млн

Вовремя подсуетившись, можно не очень дорого купить квартиру в сносимой по реновации пятиэтажке. Такое предложение мы нашли в Пресненском районе столицы, где пятиэтажные хрущевки планируют снести до 2025 года. На улице Подвойского под снос попадают четыре жилых здания. В одном из них – доме №14 выставлена на продажу однокомнатная квартира.

Видео (кликните для воспроизведения).

Квартира в доме под реновацию на Пресне стоимостью 9,5 млн рублей. Фото: avito.ru

Стоимость ее равняется 9,4 млн рублей. Конечно, это «хрущоба», к тому же тесная – 31 кв. м, да и находится на первом этаже и требует ремонта. Но это же почти центр Москвы! А главное – через четыре года здесь будет… ну, не город-сад, но новые дома по реновации. Если, конечно, эту программу не постигнет судьба лужковской по расселению ветхого и аварийного жилья, по которой переселение многих домов затянулось даже не на годы, а на десятилетия.

«В перспективе вы получаете квартиру в новом доме и имеете возможность по льготной цене докупить дополнительные метры», – сообщает собственник в объявлении о продаже.

Москва: «малютка» в Хорошево-Мневниках – 8,5 млн

Еще одна московская квартира находится в доме под снос на бульваре Генерала Карбышева (№19 к.5) в Хорошево-Мневниках. Кирпичную пятиэтажку типовой серии II-34 сдали в 1962 году. Студию размером 18 кв. м на третьем этаже этого дома можно было бы назвать переоцененной, ведь она выставлена на продажу за 8,5 млн рублей. Но ведь грядет переселение! «Черeз два-три годa вам дадут xoрoшую полнoцeнную однушку. Ориентировочная ценa тaкой квapтиры будет 9,5-10 млн pублей минимум!» – завлекает продавец.

Студия размером 18 «квадратов» стоимостью 8,5 млн. Фото: avito.ru

Собственник «гoтoв продать cвoю пeрспективную малютку cрoчно, тaк кaк будут меняться его сeмейныe oбcтoятeльcтва». Он согласен на торг и на покупку его жилища под ипотеку.

Петербург: «однушка» в Щемиловке – 2 млн

В Невском районе Петербурга сносу подлежат 84 жилых дома. Например, в квартале Щемиловка не хватает школ, детских садов, детских площадок и спортивных площадок, жители «щемятся» как могут. Но при сносе 32 жилых и 6 нежилых домов там освободится место для постройки образовательных учреждений и объектов инфраструктуры.

В доме 1963 года постройки в Северной Пальмире «однушка» стоит 2 млн. Фото: 2gis.ru

В доме №245 к.1 на проспекте Обуховской Обороны продают «однушку» размером 32 кв. м. Панельная пятиэтажка, где располагается эта квартира, построена в 1963 году и будет снесена в рамках Адресной программы развития застроенных территорий в Петербурге. Жилье находится на третьем этаже, все окна выходят во двор, поэтому шума с проспекта нет, утверждает собственник, и «соседи нормальные», что, безусловно, важно на тот период, что придется провести в старой квартире. Продается такая недвижимость за 2 млн рублей.

Читайте так же:  льготы ветеранам труда свердловской области

Челябинск: «двушка» без балкона – 1,5 млн

Из российских регионов наибольшее количество аварийных домов находится в Челябинске и Воронеже.

Двухкомнатная квартира в Челябинске в доме под снос обойдется в 1,5 млн. Фото: cian.ru

В Челябинске «двушку» в доме под снос можно купить за 1,5 млн рублей. Блочную двухэтажку на улице Дегтярева (дом №20), где находится продаваемая квартира, сдали в эксплуатацию 63 года назад и недавно включили в программу реновации, но дата сноса дома не указана. Размер выставленного на продажу жилья – 50,5 кв. м, состояние его собственник оценивает как хорошее, размер кухни – 8 «квадратов». Минус этого жилища на первом этаже – отсутствие балкона.

Воронеж: девять лет на втором ярусе за 1 млн

Однокомнатную квартиру, «не испорченную чужим ремонтом» (что бы это ни значило; на фото – типичный «бабушкин вариант»), на втором этаже трехэтажного дома в Воронеже на улице Девятого января, что в Советском районе, продают за 1,1 млн рублей. Кирпичный оштукатуренный дом построен в 1958 и в прошлом году был внесен в Адресный перечень домов, подлежащих сносу до 2030 года.

В квартире площадью 30 «квадратов» стоит современная газовая колонка, а высокие потолки позволяют организовать второй спальный ярус. Жилище защищает металлическая дверь.

Воронежская «однушка» с «бабушкиным ремонтом» стоит 1 млн рублей. Фото: Мир Квартир

Купить квартиру по реновации в москве

Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

Читайте так же:  страховка на машину какие документы нужны

Недостатки

Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

  • Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.
  • У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.
  • Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.
  • Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.
  • Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.
  • Если квартира будет находиться в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

– При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

Видео (кликните для воспроизведения).

— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

купить квартиру по реновации в москве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here