какие дома не подходят под ипотеку

Все самое важное на тему: "какие дома не подходят под ипотеку" с объективным подходом к проблематике. Актуальность информации на 2021 год можно уточнить у дежурного консультанта. Так же он ответит на другие сопутствующие вопросы.

После того, как банк одобрил вам ипотеку, вы уже знаете, на какую сумму кредита можете рассчитывать. У вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру, согласовать её с банком и оформить сделку.

Да, мало получить согласие банка на выдачу ипотечного кредита, необходимо также получить у банка одобрение выбранного для покупки жилья.

Недвижимость должна не только нравится вам, но и соответствовать требованиям банка, так как банк эту недвижимость кредитует и берет в залог до полного погашения ипотеки. Банк проверяет документы на недвижимость, чтобы предотвратить риски утраты собственности после сделки.

Итак, какую недвижимость можно приобрести в ипотеку

• Недвижимость должна иметь жилое назначение и находиться на территории Российской Федерации

• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению

• В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок — как узаконить

• Недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом

• При покупке дома с землей или земельного участка, должно быть проведено межевание участка — границы земли должны быть четко обозначены в документах

• Банк не кредитует недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности — подробнее о проверке юридической безопасности сделки.

Квартира найдена, что дальше?

В зависимости от типа недвижимости вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком.

Собрать документы тоже поможет ваш менеджер. У покупателя чаще всего список минимальный. Менеджер по ипотеке расскажет, что нужно и где это взять. Сканы или фото документов нужно будет загрузить в личном кабинете.

Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Если выбранная вами недвижимость не одобрена банком, значит при проверке была выявлена негативная информация, которая может привести к утрате собственности.

После отказа по недвижимости одобрение ипотеки продолжает действовать 30 дней. То есть вам нужно выбрать другую квартиру в течение 30 дней. Если не успеете, то нужно будет повторно подать заявку на ипотеку.

Читайте так же:  что относится к административным правонарушениям

После одобрения недвижимости менеджер позвонит и согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

— Я продаю дом, и мне звонят риелторы с вопросом: «А ваш дом подходит под ипотеку?» Как узнать, подходит ли мой дом под ипотеку? Какие характеристики нужны для этого?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д. Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Читайте так же:  прием авто на металлолом цена

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение. При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться. Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.
Читайте так же:  дополнительная апелляционная жалоба по уголовному делу

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читайте так же:  расписка имеет ли юридическую силу в суде

Какие квартиры подходят под ипотеку

Судя по тому, как часто люди набирают в интернете фразу «квартира под ипотеку условия», видно, насколько эта тема актуальна. Чтобы не тратить время на рассмотрение вариантов, которые не подходят под ипотеку, лучше изучить перечень требований банка к ипотечной квартире.

Перечень требований достаточно простой.

Год постройки

Важные факторы – год постройки и техническое состояние здания. Это объясняется просто – ипотеку выдают на долгий срок, здание должно сохранять свою ликвидность.

Конструктивные особенности объекта недвижимости

Большое значение имеют тип дома, перекрытия, фундамент, материал постройки, техническое состояние квартиры. Обязательные условия для зданий – наличие водоснабжения, газоснабжения, электричества, отопления.

Что попадает под подозрение и пристальное рассмотрение банка:

  • Выполнение фундамента здания, перекрытий, самого здания из горючих материалов, например дерева;
  • Потенциально горючие перекрытия, кровля и лестницы в здании, использование при их возведении дерева и легковоспламеняющихся материалов.

Собственность более пяти лет

Одним из требований многих банков является условие, чтобы квартира была в собственности более пяти лет. Почему квартиры менее пяти (до 2016 года — трёх) лет не подходят в ипотеку? В налоговом кодексе есть положение о том, что, если продавец владеет квартирой менее пяти лет, то при продаже он обязан уплатить налог в размере 13% с суммы, превышающей миллион рублей.

Многие продавцы, чтобы не платить налог, указывают в договоре купли-продажи заниженную сумму, необлагаемую налогом. Когда банк даёт кредит, он предпочитает указывать в договоре всю сумму. Справедливости ради нужно сказать, что банки иногда идут на занижение стоимости объекта недвижимости.

Перепланировки

Требование почти всех банков: в квартире не должно быть серьезных перепланировок. Например, перенос мокрых точек. Что такое «мокрые точки»? Это места размещения раковин, санузлов, ванных в квартире. «Мокрые точки » требуют особого оснащения, их лучше не переносить. Если они перенесены, необходимо уточнить, есть ли согласование на перенос.

Все крупные перепланировки должны быть узаконены специальной комиссией по перепланировками. В Санкт-Петербурге вопросами перепланировок занимается Межведомственная комиссия по вопросам перепланировки помещений (МВК). Иначе будут проблемы с получением кредита.

Справедливости ради нужно сказать, что в последние годы многие банки весьма лояльно относятся к перепланировкам. Сбербанк весьма спокойно относится к перепланировкам. Главное, чтобы не были нарушены внешние границы квартиры. Это означает, что нельзя присоединять площадь лоджии к площади квартиры путем перестройки и перепланировки, это уже будет нарушение внешних границ.

Читайте так же:  заявление образец написания

Капитальный ремонт в старом фонде

Одним из требований банка к зданиям старого фонда является наличие капитального ремонта. Не подходят в ипотеку дома менее 4 этажей, а также дома с деревянными перекрытиями. Деревянные перекрытия в основном у домов старого фонда.

Пожар быстро распространяется по деревянным перекрытиям, прочность этих перекрытий также оставляет желать лучшего. Бывали случаи, когда в домах старого фонда с деревянными этажами приходится ставить подпорки, чтобы потолок не рухнул. Вполне приличный немецкий коттедж может не подойти под ипотеку. Хотя бы потому, что немецкие коттеджи менее 4 этажей.

Аресты и обременения

Квартира либо другая недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом.

Проверка юридической чистоты

Кроме проверки квартиры по вышеперечисленным показателям, есть ещё правовой аудит то есть проверка документов. Банком производится проверка истории квартиры для выявления других претендентов на недвижимость, выписанных с нарушением, несовершеннолетних, недееспособных, осужденных. Для этого банк запрашивает пакет документов от продавца.

При покупке дома с земельным участком должно быть проведено межевание участка. Границы земельного участка должны быть чётко обозначены в документах.

Какие квартиры не подходят под ипотеку

Подводя итоги, можно сказать, что не подходят под ипотеку квартиры, находящиеся в старых зданиях с большой степенью износа и требующих большого ремонта. Ищите квартиры в новых домах.

Также сложно будет получить кредит под квартиру, если в ней была серьёзная перепланировка. Планировка квартиры не должна сильно отличаться от плана в кадастровом паспорте.

Также могут быть проблемы, если хозяева квартиры окажутся вашими родственниками, знакомыми или коллегами по работе. В случае выяснения этого факта, банк может отказать в одобрении данного объекта.

Как узнать подходит ли квартира под ипотеку?

Видео (кликните для воспроизведения).

Обращайтесь к ипотечному менеджеру. Узнайте у него, какие требования у вашего банка к объекту недвижимости. Я сталкивалась с ситуацией, когда кредитные менеджеры разных филиалов одного банка предъявляют разные требования к квартирам. Поэтому, в первую очередь Вам нужно встретиться с кредитным менеджером того филиала банка, в котором вы берете ипотечный кредит.

какие дома не подходят под ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here